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内部制度带来的经营风险  

2010-02-15 22:04:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                                                                                             ——钱卫清

      一家中字头的大型央企A早年的一个地产项目位于深圳市中心。在前期筹资、招商的过程中,与一家位列世界500强的日本跨国公司B的连锁商场业务部门进行接触。几轮谈判后,日企B以非常低的固定租金与央企B签订了二十年的租赁协议,并同时约定在卖场营业额的一定比例与固定租金两者之间,从低计算租金(也就是说,如果营业额偏低的话,在租金上还有优惠的余地。)。租赁方预付固定租金,次年度进行结算。
       前三年日企B的营业额非常低,投入的资源与成本也非常小,营业面积使用率不到10%;三年之后,商圈逐步成型,营业额“翻着跟头”增长。然而,日方按照自己的财务会计方法提交的财务报表显示,依营业额计算的租金远低于固定租金。所以,在几番内部讨论后,日方企业开始向中方提出按照合约,即日方当然选择使用营业额从低计算租金,并用历年预付租金的结余来冲抵下一年度租金的要求。
       中方认为,日企在搞“小动作”:日资企业申报的营业收入仅有卖场零售收入一项,即“小票收入”;而在商场的经营中,除了零售收入,还有进场费、租户租金收入、租户营业提成收入—这部分收入非常可观。中方早就暗暗在打肚皮官司,所以一收到日方发函,中方就立即明确回函,称原定租金太低,物业费亦太低,通知日方欲调整相关租价,均按现行的租费处理;同时将按卖场面积收取物业费用(仅此一项,就使卖场的费用飚升至日方难以承受的地步)。更令日方想不到的是,中方自提出上述条件后,并没有留下任何让步的余地—日方如不照办,中方将停运通往卖场的电梯、封闭商场防火卷帘门,从而使卖场处于实际停业状态。
      日企百般无奈,临时采取了折衷的方案:如期交纳固定租金,不同意中方函件中提高相应租金及费用的要求,并且诉至仲裁委。
      仲裁开始后,中方的物业部门用广告牌等对卖场采取了围蔽措施,仅留了几个出入口,将原来全开放经营的商场变成了封闭经营;同时,从地铁通往卖场的指示牌全部撤掉。进而,一张大幅告示贴在商场入口处,称日方企业租给租户的场地均未经中方地产商同意,属于违法租赁,而地产商即将采取法律手段云云。此后,没有了地产商的配合,新进租户无法办理营业执照、已经办理的也无法年检,几家大型连锁餐饮店陆续退出卖场。
在合同中均无明文规定中方有以上相关义务,只是在此前的友好合作中,中方一直非常配合卖场的经营。纠纷开始之后,日方一时非常被动,除了增加仲裁请求之外,别无他法。
       双方争议的关键是:如何定义卖场的实际营业收入,即是否包括相关进场费、赞助费、租户租金收入、许可费用、以及租户营业额的提成收入等,是否属于营业收入。
      显然,日方财务根据自己的财务会计方法进行账目处理,将部分营业收入列为营业外收入,可能并非有意为之,但是却最终成为了巨大法律风险与经营风险的导火索。
       我们曾经认为财务制度是企业的内部制度,与合作伙伴、竞争对手无关,远离合约与法律。但是当商业模式越来越多样化的今天,我们发现合约相关的所有经营行为都隐含着巨大的法律风险,而违约行为往往成为毁灭合作、进而毁灭企业经营的致命一刀。    (作者系娃哈哈诉达能案代理律师)

                                                                                                (本文来自《管理学家》杂志09年06月刊)

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